湖南自考资产评估考前复习笔记：土地使用权评估的特点
第二节：土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
二、土地资产的分类及其特性
按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
土地的自然特性表现在以下方面：
（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。
土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。
土地的经济特性主要表现在以下几方面：
（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系
地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。
土地资产价格类型：
1、基准地价
基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。从定义中可以看到：（1）基准地价是一个地域性的平均地价；（2）基准地价是各类用地的平均地价；（3）基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。
2、标定地价
标定地价是政府评估的具体地块的低价，即宗地地价。
3、土地使用权出让底价
4、转让价格。
由于转让的本身是土地使用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来决定的。
5、出租价格。
基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。
目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。
土地资产的价格特点是 由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现如下：
（1）土地价格不是土地价值的货币表现；（2）土地价格主要由土地的需求决定；（3）土地价格具有明显的区域性；（4）土地价格的上涨性。
四、影响地产价格的因素
我国大城市地价水平高于中小城市地价水平的主要原因在于经济发展水平差异、城市化程度不同。
1、一般因素
影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素主要有：（1）行政因素；（2）社会因素；（3）经济因素；（4）其他一般因素。
2、区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。
影响商业用土地价格的区域因素：
（1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；（4）规划限制；（5）其他因素。
影响住宅用地价格的区域因素：
（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基础设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质量度；（6）规划限制；（7）其他因素。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
3、个别因素
个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。
简述土地用途与容积率如何影响地价。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。
由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。
五、土地使用权评估的原则
1、替代原则
在土地估价中经常采用的市场法是以替代原则为基础的。
2、最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
3、变动原则
4、供需原则
5、贡献原则
