湖南自考资产评估考前复习笔记：土地使用权评估的方法
第四节：土地使用权评估的方法
一、市场法
市场法的理论依据是交易中的替代原理。
市场法应用的步骤与过程：
（1）广泛收集交易资料；（2）进行交易情况的修正；（3）进行交易时间的修正；（4）进行区域因素修正；（5）进行个别因素修正；（6）确定待估土地评估值。
某当事人拟购置一块土地建房，较经济的一宗土地是容积率较低的土地。
环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%。
宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。
运用基准地价修正系数法评估土地价值时，可能需要修正的因素有：土地使用权年限、基准地价时间因素、容积率。
二、收益法
土地使用权评估中的收益法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
土地的收益可以分为实际收益和客观收益。
三、成本法
成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。
土地开发给主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
四、假设开发法
假设开发法中专业费估算的计费基础通常为建筑费。
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